Как купить недвижимость в Испании и получить ВНЖ (2026)

Покупка недвижимости в Испании часто воспринимается как прямой путь к ВНЖ. Это одно из самых распространённых заблуждений.

В Испании можно свободно купить недвижимость, будучи иностранцем. Но получить ВНЖ просто потому, что вы стали владельцем квартиры — нельзя.

Исключение: инвестиционный ВНЖ (Golden Visa) — теперь закрыт (апрель 2025).

Можно ли иностранцу купить недвижимость в Испании

Коротко — да, без ограничений.

Испания одна из самых открытых стран Европы в этом смысле:

• Не требуется ВНЖ
• Не требуется гражданство
• Нет ограничений по типу недвижимости

Иностранец может купить:

• Квартиру
• Дом
• Коммерческое помещение
• Землю

Ключевой момент: право собственности ≠ право проживания.

Шаг 1: Получение NIE (критически важно)

Перед любой сделкой вам потребуется NIE (Número de Identidad de Extranjero) — идентификационный номер иностранца.

Без NIE невозможно:

• Купить недвижимость
• Открыть счёт
• Подписать нотариальный договор
• Платить налоги

NIE можно получить:

• Через консульство Испании в вашей стране
• Или в Испании через полицию (полицейское отделение)

Это первый обязательный шаг.

Шаг 2: Выбор недвижимости и регионов

Популярные регионы:

• Барселона: высокая ликвидность, но строгие правила
• Мадрид: стабильный рынок, меньше туристической перегретости
• Валенсия: более доступные цены, хороший баланс
• Побережье: климат, сезонная аренда, но высокий спрос

Шаг 3: Проверка объекта (due diligence)

В Испании очень важно проверять объект до покупки, а не после.

Обязательно проверяют:

• Регистрацию в кадастре
• Отсутствие долгов
• Соответствие фактического состояния документам
• Законность перепланировок
• Назначение объекта

Ошибка здесь может привести к штрафам, невозможности проживания, проблемам с ВНЖ.

Шаг 4: Сделка и налоги при покупке

При покупке недвижимости в Испании платятся налоги и сборы.

Вторичное жильё:

• Налог на передачу собственности (ITP): 6–11% (зависит от региона)

Новостройка:

• НДС: 21%
• Гербовый сбор

Плюс:

• Нотариус: €600–1 500
• Регистрация: €200–500
• Юридическое сопровождение: €1 000–3 000

В среднем дополнительные расходы составляют 10–13% от цены объекта.

Главный вопрос: даёт ли покупка недвижимости ВНЖ?

Короткий и честный ответ: НЕТ.

Просто покупка недвижимости ВНЖ не даёт.

Старый вариант Golden Visa Испании не работает с апреля 2025 года.

Испанское правительство отменило положение о выдаче ВНЖ инвесторам, включая инвестиции в недвижимость от €500 000.

Что НЕ даёт покупка недвижимости

Покупка недвижимости не даёт:

• Non-lucrative ВНЖ автоматически
• Рабочий ВНЖ
• Право жить более 90 дней без статуса
• Налоговых льгот

Многие покупают квартиру, а потом узнают, что «жить можно только как турист».

Альтернативные ВНЖ, где недвижимость помогает

Недвижимость может косвенно помогать, но не быть основанием.

Non-Lucrative ВНЖ:

• Требует доход
• Требует проживание
• Недвижимость = плюс, но не основание

Digital Nomad Visa:

• Недвижимость не обязательна
• Важен доход и работа

Рабочий ВНЖ:

• Недвижимость вообще не имеет значения

Налоги после покупки недвижимости

Владелец недвижимости в Испании платит:

• Ежегодный налог на имущество (IBI)
• Налог на вменённый доход, если не сдаёт
• Налог на аренду, если сдаёт
• Налог на прирост капитала при продаже

Даже если вы не живёте в Испании, обязательства остаются.

Частые ошибки при покупке под ВНЖ

Ошибка №1: Покупка до выбора типа ВНЖ

Ошибка №2: Ожидание, что Golden Visa сработает (программа закрыта)

Ошибка №3: Игнорирование налогов и региональных правил

Ошибка №4: Ориентация только на цену

Кому этот путь не подходит

Не подходит, если:

• Бюджет ниже €500 000
• Вы хотите просто жить в Испании
• Ищете минимальные налоги
• Рассчитываете на «простой ВНЖ»

Правильный подход к недвижимости в Испании

• 1. Сначала — выбор ВНЖ (цель, ВНЖ, налоговая модель)
• 2. Потом — покупка (регион, объект, формат владения)

Иногда вывод прямой: «Покупка сейчас создаст проблемы через год».